Durch die Aufstockung, den Ausbau und den Umbau des Daches können Hauseigentümer einen Wohnraum stark vergrößern, ohne neuen Baugrund erwerben zu müssen oder den Garten zu bebauen. Bevor man mit dem Bauprojekt beginnt, muss meistens eine amtliche Baugenehmigung vorliegen und viele Faktoren bedacht werden. Die wichtigsten baulichen Anforderungen, die man beachten muss, werden im Folgenden vorgestellt.
Grundsätzlich hat sich das Baurecht im Vergleich zu früheren Zeiten vereinfacht. Denn nach der Einführung einer Musterbauordnung wurde das Baurecht der Länder und Kommunen in weiten Bereichen harmonisiert. Nach wie vor bestehen aber je nach Wohnort viele kleinere und größere Unterschiede, die dich herausfordern und dein Bauvorhaben gefährden können.
Wie unterschiedlich die Handhabung ist, zeigt der Bau einer Dachgaube. So betrachten viele Bauämter den Bau von Dachgauben nicht als bauliche Veränderung, die eine Baugenehmigung erfordert. Hier reicht eine einfache Bauvoranfrage aus. Bei Baubehörden in anderen Kommunen oder Bundesländern dagegen ist schon für eine Gaube eine Baugenehmigung notwendig. Generell gilt, dass für den Bau einer solchen Gaube allein deren Größe darüber entscheidet, ob eine Baugenehmigung oder ein vereinfachtes Verfahren notwendig ist. Aber selbst innerhalb eines Bundeslandes haben die Gemeinden zum Teil geringfügig anderslautende Bestimmungen. Die Stadt Solingen in Nordrhein-Westfalen beispielsweise verfügt, dass Gauben, die weniger breit als die Hälfte der Gebäudewand sind, keiner Genehmigung bedürfen. Die Hamburger Bauordnung fordert, dass Dachgauben nicht größer als ein Drittel der Dachfläche einer Gebäudeseite sein dürfen. Plant der Bauherr eine größere Gaube, wird sie genehmigungspflichtig.
Eine zusätzliche Frage ist im Baurecht für Dächer wesentlich: Stimmt eine Dacherweiterung mit dem örtlichen Bebauungsplan überein und steht sie daher in Einklang mit einer vom Bauamt festgesetzten „ortsüblichen“ Bebauung? Denn wenn Siedlungen nach Vorstellungen der Baubehörde ein baulich möglichst homogenes bzw. harmonisches Bild aufweisen sollen, können bestimmte Baumaßnahmen, wie etwa die Gaube, ganz verboten werden. Daher ist wichtig: Bereits in der ersten Planungsphase sollten beim Bauamt Informationen über die „ortsüblichen“ Baubedingungen eingeholt werden.
Und hier gibt es wiederum eine Reihe länder- bzw. kommunalspezifischer Regelungen. Beispielsweise die Form und Neigung eines Daches: Wenn ein Bauherr statt eines Satteldaches ein Walmdach bauen will, so interessiert das in Rheinland-Pfalz zunächst einmal grundsätzlich kein Bauamt (Vorsicht: auch hier gibt es Ausnahmen!). Denn in diesem Bundesland sind in der Regel nur Art und Maß der baulichen Nutzung, die Bauweise und die überbaubare Grundstücksfläche von Relevanz, nicht aber die Dachform oder -neigung. In Baden-Württemberg ist dies nach Landesbauordnung zunächst einmal nicht viel anders. Hier können Dachform und Dachneigung allerdings als Festsetzung in eine Gestaltungssatzung aufgenommen und damit zum Gegenstand der Zulässigkeitsprüfung für ein Bauvorhaben erhoben werden.
Will zum Beispiel ein Bauherr in einem solchen Fall eine „nicht ortsübliche“ Baukonstruktion seines Daches durchsetzen, muss er sich vom Bebauungsplan befreien lassen. Einer solchen Befreiung sind allerdings hohe Hürden gesetzt. Der Bauherr muss zum Beispiel nachweisen, dass die Grundzüge der Bauplanung nicht berührt werden und dass die Abweichung unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Gerade in solchen Fällen sollte im Vorfeld der Detailplanung beim Bauamt angefragt werden, um eventuell von für den Bauherren vorteilhaften Ausnahmen vom Bebauungsplan zu erfahren, so dass die aufwendige Befreiung vom Bebauungsplan erst gar nicht angestrebt werden muss.
Ganz anders als die beiden bisherigen Beispiele, weil eindeutig in der Rechtslage, ist eine Dachaufstockung um ein oder sogar mehrere Stockwerke. Eine solche Dachaufstockung muss stets behördlich genehmigt werden – schon allein aufgrund von baustatischen Gründen. Handelt es sich lediglich um einen Umbau eines bestehenden Daches, ohne dieses räumlich wesentlich zu erweitern bzw. die Höhe des Hauses zu verändern, ist der Nutzungszweck darüber entscheidend, ob ein Bauantrag gestellt werden muss oder nicht (siehe unten).
Wie läuft die Antragstellung im konkreten Fall einer Dachaufstockung genau ab? Zunächst prüft ein Sachverständiger die baulichen Voraussetzungen des Gebäudes und stellt dabei fest, ob eine Aufstockung überhaupt aus statischen Gründen möglich ist. Gibt der Sachverständige grünes Licht, kann im zweiten Schritt ein Bauplan erstellt werden. Dieser muss nach Fertigstellung und nach einer Bauvoranfrage zur eigentlichen Beantragung bei der verantwortlichen Baubehörde mitgebracht werden. Der Bauantrag besteht aus Bestandsplänen, Bauskizzen, Antragsformularen und einem amtlichen Lageplan.
Im nächsten Schritt prüft die Bauaufsichtsbehörde die Übereinstimmung des Antrags nicht nur mit geltendem Baurecht, sondern auch mit anderen relevanten Rechtsbereichen wie dem Umwelt- und Naturschutzrecht. Da für die Baugenehmigung eine Gebühr fällig wird, die gemeinhin zwischen 1 und 4 Euro je 1.000 Euro der voraussichtlichen Baukosten beträgt, ist es ratsam, mit der Antragstellung einen Dachdeckerunternehmen zu beauftragen. Dieses kann wesentlich besser einschätzen, welche Kriterien eine Dacherweiterung im Normalfall erfüllen muss. Wird dem Bauantrag schließlich zugestimmt, sollte mit der Bauausführung fristgerecht begonnen werden.
Will man keine Klage der Nachbarn riskieren, muss man diesen von der Maßnahme rechtzeitig informieren und mit ihm potenziell strittige Punkte besprechen. Denn die Baubehörde wird, nachdem der Bauantrag eingereicht worden ist, in der Regel auch den Nachbarn ins Prüfverfahren einbeziehen, da seine Belange berührt werden und das Bauprojekt zu einer unzumutbaren Beeinträchtigung seiner Wohnqualität führen könnte.
